（観光地の近くで「ゲストハウスを建てませんか」と勧められたものの、建築費が4億円。どう整理して判断したかのお話）

ご相談はMさん（60代・男性）。
父から相続した250坪の土地を駐車場にしていました。
周辺は観光名所が多く、ハウスメーカーから「ゲストハウスを建てれば収益が見込める」と提案を受けました。
しかし建築費は約4億円、運営は専門業者に任せられるとはいえ、あまりに金額が大きく判断に迷っていました。

今、困っていること

• 固定資産税は年間120万円、駐車場収入ではほぼ手残りがない。
• 土地は5人の共有名義で、意思決定が難しい。
• 間口5mの不整形地で建築に制約がある。
• ゲストハウス建設を勧められているが、4億円の投資が妥当か分からない。

原因（なぜ判断できない？）

投資額が大きすぎる

建築費4億円に対して、借入や返済の負担を考えると事業リスクが高い。

収益予測が不透明

観光地とはいえ、宿泊需要がどこまで安定するか不明。運営は専門業者が担うとはいえ、稼働率や収支見通しが不透明でした。

共有名義で意思決定が複雑

兄弟を含む5人の共有名義。全員が借入に同意できるか、今後の相続を考えると難易度が高い。

このままだとどうなる？

• 駐車場のままでは収益がほぼ残らず、税負担が重い。
• 高額投資をしても返済リスクを背負いかねない。
• 共有名義のままでは今後の処分・相続も複雑。

方針（整理のポイント）

• ゲストハウス建設は投資額・リスクに見合わないと判断。
• 土地活用は比較検討するが、無理に建築するのではなく売却＋資産組み替えを優先。
• 収益性が高く安定した区分マンション購入へ切り替える。

相続実務士からの提案（やる順番）

1. 土地活用の比較：ゲストハウス・ガレージハウス・グループホームなど、収支をシミュレーション。
2. 土地を売却：共有を解消し現金化。
3. 区分マンションに資産組み替え：安定した家賃収入を確保し、借入リスクを避ける。

お願いする専門家（だれが何をする？）

• 相続実務士：活用プラン比較／リスク整理／資産組み替えの全体設計
• 宅地建物取引士：土地売却仲介／区分マンション購入支援
• 一級建築士：建築プランの検証（採算性の判断材料）
• 司法書士：売却・購入時の登記
• 税理士：収支予測の確認、税負担の試算

まとめ

• 「観光地だから建てれば儲かる」とは限らない。収支シミュレーションが必須。
• 高額投資は避け、売却＋資産組み替えでリスクを抑えつつ収益を安定化。
• 共有名義の解消と相続対策を同時に進められた。